Arms
 
развернуть
 
141800, г. Дмитров, ул. Пушкинская, д. 1
Тел.: (49622) 7-30-88
dmitrovsud@mail.ru
схема проезда
141800, г. Дмитров, ул. Пушкинская, д. 1Тел.: (49622) 7-30-88dmitrovsud@mail.ru
ДОКУМЕНТЫ СУДА
Решение

  

   

 

                 РЕШЕНИЕ

                                      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

 

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Шаговой Н.Л ,  при секретаре  судебного заседания Егоровой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гр. А. к ЗАО «Р» о признании частично недействительными условия предварительного договора купли продажи квартиры, признании  недействительным расторжения договора в одностороннем порядке,

 

                                                   УСТАНОВИЛ :

 

Гр. А. 24 декабря 2009 года  обратился в суд с иском к ЗАО «Р» о признании  частично недействительными условий предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между ним и ЗАО «Р»  28 апреля 2008 года. В своих доводах истец ссылается на то, что условие об оплате стоимости квартиры до заключения договора купли-продажи не соответствует нормам ст. 425,433,558 ГК РФ и должно быть признано недействительным.  В силу ст. 454 ГК РФ  продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимого имущества, а покупатель обязуется принять объект и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену). В связи с этим истец считает, что  продавец (ЗАО «Р») согласно условий предварительного договора  должен передать ему  ( покупателю) квартиру, стороны должны подписать  договор купли-продажи недвижимого имущества, произвести его государственную регистрацию, после чего договор будет считаться заключенным, и только после этого покупатель будет должен оплатить покупку. Истец также полагает, что  условие предварительного договора  о включении в общую площадь квартиры летних помещений : лоджий и балконов не соответствует нормам действующего жилищного законодательства, т.е. п.5 ст. 15 ЖК РФ, в связи с чем стоимость указанных ограждающих конструкций не должна  будет включаться в стоимость квартиры.

В ходе судебного разбирательства истцом гр. А. представлено заявление о частичном отказе от искового требования в части  признания недействительным условия предварительного договора о сроке заключения основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем в этой части  производство было прекращено определением суда.

Представитель ответчика – ЗАО «Р»  указанные исковые требования не признала, пояснив, что предварительный договор был заключен сторонами  согласно требований ст. 432 ГК РФ. Согласно условий  Предварительного договора квартира по проекту имеет ориентировочные характеристики , которые будут уточнены продавцом в договоре купли-продажи на основании документов БТИ. Так же по условиям предварительного договора стороны договорились, что стоимость квартиры увеличивается и рассчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости 1 кв.м.  Согласно полученному  поэтажному плану строения спорная квартира № * имеет общую площадь жилых помещений  56,6 кв.м., площадь помещений вспомогательного назначения -2,6 м, итого – 59,2 кв.м. Лоджия и балкон как элемент жилого помещения лишены какой либо самостоятельности, поэтому не могут рассматриваться в качестве объекта гражданского права.

3 августа 2009 года ЗАО «Р» произвело государственную регистрацию своего права собственности на указанную квартиру , после чего  27 октября 2009 года  ООО «К» от имени ЗАО «Р» направило гр. А. и гр. М. предложение о заключении договора в срок до 13 ноября 2009 года. Гр. А.  и гр. М. в свою очередь 1 ноября 2009 года обратились в Химкинский городской суд с иском об обязании ЗАО «Р»   заключить договор купли-продажи квартиры, указанное гражданское дело приостановлено до рассмотрения  настоящего иска. В ходе рассмотрения указанного иска  в Химкинском горсуде  18 ноября 2009 года гр. А. также было вручено уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры, после чего 30 декабря 2009 года ЗАО «Р» направил гр. А. и гр. М. уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.

Гр. А. 25 января 2010 года  обратился в Дмитровский горсуд суд с иском о признании расторжения договора в одностороннем порядке недействительным. Учитывая то, что указанным решением ЗАО «Р» затрагиваются интересы гр. М. как второго участника предварительного договора купли-продажи квартиры, то гр. М. была привлечена к участию в деле в качестве 3- го лица.  Указанное исковое заявление было объединено в одно производство с иском гр. А. о признании частично недействительными условий предварительного договора.  Истец ссылается на то, что им только 6 января 2010 года было получено ценное письмо с извещением о его явке в срок до 25 декабря 2009 года для заключения  основного договора купли-продажи квартиры. Указанное письмо было представлено отправителем на почту только 22 декабря 2009 года. Одновременно с этим письмом истцом было получено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с повторной неявкой для заключения основного договора купли-продажи. Ранее высланное уведомление было направлено истцу по адресу, по которому истец никогда не проживал.

Представитель ответчика – ЗАО «Р» в судебном заседании указанное исковое требование не признала, пояснив, что гр. А. и гр. М. были дважды надлежаще уведомлены о необходимости явки для заключения основного договора купли-продажи квартиры,  их неявку рассматривает как злоупотребление правом.

Представитель 3-го лица – гр. М. – по доверенности гр. А. поддержал исковое требование о признании недействительным расторжение предварительного договора в одностороннем порядке.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования   подлежащими удовлетворению частично.

Судом установлено, что  28 апреля 2008 года между ЗАО «Р»  и гр. А. и гр. М. был заключен предварительный договор № НК-К14122 купли-продажи квартиры № * ( строения ) по адресу г.Химки  мкр. 7 «Новокуркино» корп.14,  ( почтовый адрес)-  г.Химки   ул. Молодежная  д. 70  кв. *.   30 декабря 2009 года на имя гр. М. и гр. А. было выслано уведомление ЗАО «Р» о расторжении указанного  предварительного договора в одностороннем порядке.

Исковое требование гр. А. о признании  недействительным расторжение в одностороннем порядке предварительного договора             является подлежащим удовлетворению, т.к. довод ЗАО «Р» о  злоупотреблении гр. А. и гр. М. правом является необоснованным. Согласно п.2.2.предварительного договора договор купли-продажи заключается сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру. В ходе настоящего судебного заседания было установлено, что гр. А. и гр. М.  23 апреля 2009 года обращались в ЗАО «Р» с предложением заключить основной договор купли-продажи, однако в этом требовании  на тот момент им было отказано. 3 августа 2009 года ЗАО «Р» произвело государственную регистрацию своего права собственности на квартиру, после чего   23 октября 2009 года  ЗАО «Р» направил гр. А. и гр. М. уведомление о явке для заключения основного договора купли-продажи квартиры.  1 ноября 2009 года гр. А. и гр. М. в свою очередь  обратились  в Химкинский городской суд с иском об обязании заключить договор купли-продажи квартиры и взыскании пени.    Таким образом гр. А. и гр. М. от своего права заключить основной договор купли-продажи квартиры не уклонялись, обратились в суд с иском полагая, что их право как покупателей нарушено. Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.  По мнению гр. А. и гр. М. условия заключенного ими предварительного договора нарушают их права, в связи с чем за защитой своих прав они в установленном законом порядке обратились в суд с конкретными исковыми требованиями. купли-продажи квартиры от 28 апреля 2008 года

            Кроме того повторное уведомление о необходимости явки для заключения основного  договора  ЗАО «Р» представило на почту только 22 декабря 2009 года, при этом в уведомлении сроком явки было указано 25 декабря 2009 года. Указанное уведомление было получено гр. А. только 6 января 2010 года. С учетом изложенных обстоятельств  расторжение предварительного договора между ЗАО «Р» и гр. А. и гр. М. в одностороннем порядке надлежит признать недействительным.

Необоснованным и не подлежащим удовлетворению является требование истца о  признании недействительными условий предварительного договора купли-продажи квартиры. По мнению истца  согласно требований ст. 454,433,588 ГК РФ  оплата за товар производится только после его получения в собственность , т.е. после государственной регистрации права покупателя на квартиру. Указанные истцом нормы права не содержат в обязательном порядке требование закона о том, что плата за товар должна производиться только после государственной регистрации права на него. Согласно п. 2.2 предварительного договора  следует, что полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права  на оформление квартиры в собственность . Порядок оплаты предусмотрен условиями предварительного договора купли-продажи , заключенного сторонами, является обязательным для сторон, подписавших условия предварительного договора.

 На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении  договора. Стороны могут заключить договор  как предусмотренный , так и не предусмотренный законом или  правовыми актами. 

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если  между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме , достигнуто соглашение по всем  существенным условиям договора.  Условия договора определяются по усмотрению сторон. Именно по усмотрению сторон в предварительный договор были включены  условия об оплате стоимости квартиры в день подписания основного договора купли-продажи, условия о заключении основного договора  купли-продажи не позднее 45  банковских дней с момента  получения свидетельства о регистрации права собственности ЗАО  «Р» на квартиру, оплата фактической площади  квартиры с учетом балконов и лоджий. Учитывая то, что при подписании сторонами условий предварительного договора было достигнуто соглашение о всех существенных его условиях, то предварительный договор считается заключенным и соответствующим требованиям закона.

            Доводы гр. А. о необоснованности включения в общую площадь квартиры летних помещений являются несостоятельными, противоречащими условиям заключенного сторонами предварительного договора  от 28 апреля 2008 года.

Сведения БТИ о том, что общая площадь квартиры составляет 56,6 кв.м.  не освобождает истцов  от выполнения  обязательств перед ЗАО «Р» по оплате общей площади  квартиры     , которая с учетом вспомогательных помещений составляет 59,2 кв.м.  Согласно п.5.2 предварительного договора покупатель осведомлен и согласен с тем, что характеристики квартиры, указанные в п. 1.1. предварительного договора, являются ориентировочными и будут уточнены продавцом в договоре купли-продажи на основании документов органов БТИ. Заключая предварительный договор гр. А. знакомился с проектом строительства, выразил свое согласие с покупкой в будущем квартиры в целом, а не каких-либо ее составных частей. Лоджия и балкон как элемент жилого помещения лишены  какой-либо самостоятельности , поэтому не могут рассматриваться в качестве объекта гражданского права.  Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания  другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением ( принадлежность) следует судьбе главной вещи, если договором  не предусмотрено иное.  

СНиП № 2.08.01-89 «Жилые здания», утвержденные Постановлением Госстроя СССР № 78 от 16 мая 1989 года,  «Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301,  «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденная Приказом Минземстроя            № 37 РФ от 4.08.1998 года также не могут быть основанием для удовлетворения указанного искового  требования,  т.к. не освобождают истца от исполнения обязательств по договору от 28 апреля 2008 года.

В связи с этим  нет законных оснований для признания частично недействительными   условий предварительного договора купли-продажи квартиры  о порядке оплаты стоимости квартиры и включении в общую стоимость  квартиры лоджий и балконов.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 9,14,  135, 421,432, 454, 588 ГК РФ , ст. 193-199 ГПК РФ, суд     

       РЕШИЛ :

 

            Иск гр. А. удовлетворить частично .

            Признать недействительным расторжение в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи  квартиры № НК-К14122  от 28 апреля 2008 года, заключенного между ЗАО «Р» , гр. М. и гр. А.

            В удовлетворении исковых требований гр. А. к ЗАО «Р» о признании частично недействительными условий предварительного договора купли-продажи квартиры № НК-К14122 от 28 апреля 2008 года – отказать.

             Отменить  определение Дмитровского городского суда от 27 января 2010 года о наложении  запрета  ЗАО «Р» совершать сделки по отчуждению квартиры № ** общей площадью 56,57 кв.м., расположенной по адресу Московская область г.Химки мкр. 7 корп. 14 секция 4 этаж 10 ( строительный адрес),  кв. * д. № 70  ул. Молодежная г.Химки Московской области ( почтовый адрес) -  после вступления в законную силу настоящего решения суда .

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней со дня оглашения через Дмитровский горсуд

 

Судья Дмитровского горсуда                                                                    Шагова Н.Л.

 

 

 

 

опубликовано 28.03.2010 20:23 (МСК), изменено 07.06.2010 10:04 (МСК)